Este es un caso donde una señora propietaria de un terreno se ve con la sorpresa de que alguien había vendido su propiedad. Los compradores a su vez, ya estaban contruyendo sobre el terreno. La señora inicia el proceso penal correspondiente y el inculpado (un tercero) se da a la fuga. Pero los compradores manifiestan que actuaron de buena fe.

La demandante interpone demanda de nulidad de acto jurídico de la compra venta del inmueble, sito en xxx realizada el a28/10/1998 entre los esposos Jorge y Marta y supuestamente la demandante.

Y como pretensiones accesorias la nulidad del asiento registral y cancelación de la inscripción; la demolición de las obras civiles y el pago de indemnización por daños y perjuicios.

PRIMERA.- Que, conforme consta en el informe pericial grafotécnico realizado por Manuel, Mayor PNP identificado con CIP N° 0000 a solicitud del Segundo Juzgado Civil conforme consta en el EXP. N° 000 – 0000. Se señala que la firma de la demandante no corresponde al puño gráfico de la titular en consecuencia es falsificada.

La falta de manifestación de la voluntad supone, en principio, no la nulidad del negocio sino la inexistencia del mismo, pues sin aquella resulta imposible que se forme el supuesto de hecho en el que se resuelve el negocio jurídico.

En general y desde una perspectiva exclusivamente teórica, la ausencia de la manifestación de la voluntad supone la imposibilidad de referir o imputar eficazmente (y para fines negóciales) dicha manifestación a su pretendido autor.

En el presente caso materia de litis, la demandante acredita con el informe pericial grafotécnico que la manifestación de voluntad no ha sido materialmente efectuada por la demandante por el cual se le atribuye la misma. Pues, se acredita la falsificación de su firma.

“Un acto jurídico con defectos es ineficaz; la doctrina recogida por nuestro ordenamiento civil ha clasificado los defectos en: estructurales o aquellos afectados por causas originarias o intrínsecas al momento de la celebración o formación del acto, cuyos elementos constitutivos están previstos en el artículo 219° del Código Civil; la ineficacia sustentada en el principio de legalidad, por lo que opera la nulidad ipso jure o absoluta, no pudiendo confirmarse por acto posterior; y la ineficacia funcional por sobrevenir un defecto ajeno a la estructura, que se presenta luego de celebrado el acto jurídico, quedar lugar a la anulabilidad del acto, salvo que la parte afectada por él lo perfeccione mediante la confirmación del acto, cuyos elementos los encontramos en el artículo 221° del Código precitado”. CAS N° 2792-00-Lambayeque, publicada el 02/07/2001. Diálogo con la Jurisprudencia N° 34. Julio 2001. Pág.295

SEGUNDA.- Por otro lado, se deberá tener en cuenta el fin ilícito del acto

“La venta de cosa ajena es un delito, tipificado en el artículo 197° inciso cuarto del código penal y denominado estelionato, por lo que constituye un acto ilícito. Que, cuando el acto jurídico tiene un fin ilícito, es nulo, como señala el artículo 219° inciso cuarto del código civil y tal nulidad puede ser alegada por quien tenga interés, como prescribe el artículo 220° del mismo cuerpo de leyes”. CAS N° 1017-97. Dialogo con la Jurisprudencia N° 38 Enero 2001. Pág. 245. 

TERCERA.- Además, Usted señor Juez debe tener en cuenta que:

En el caso de autos se presenta un conflicto entre nulidad de acto jurídico, por falta de manifestación de voluntad y por ser un fin ilícito, frente a derechos que otorgan los principios de publicidad y buena fe registral.

“El contrato es el acuerdo de dos o más personas cuya finalidad es crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial; siendo que tal acuerdo se exterioriza mediante la correspondiente declaración de voluntad de los contratantes.” CAS N° 280-2000 Ucayali, El Peruano, 25/08/2000, p. 6100

“El fundamento del principio de la fe pública registral radica en la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto consiste en proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes y que se hayan producido confiados en el contenido del registro.” CAS N° 1167-98 Lambayeque, El Peruano, 12/02/1999, p. 2606.

Pero para el caso materia en litis –después de haberse acreditado con pruebas contundentes la falta de manifestación de voluntad de la demandante y el fin ilícito- la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial, fundamento del principio de la fe pública registral  no tiene prioridad ante la nulidad jurídica; esto es porque:

“El artículo 2014° del Código Civil consagra el principio de buena fe registral, en el que para su aplicación deben concurrir copulativamente los siguientes requisitos: a) que el adquiriente lo haga a título oneroso; b) que el adquiriente actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) que el adquiriente inscriba su derecho; e) que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante”. CAS N° 695-99 Callao, El Peruano, 04/11/1999, p. 3854.

Los requisitos para la aplicación del principio de fe pública registral son:

A)   Adquisición válida a título oneroso (elemento negocial)

Validez. El contrato celebrado por el tercero y quien aparece en el registro debe ser válido ausente de causales de invalidez o ineficacia, en su defecto no gozaría de la protección del registro por cuanto la inscripción no convalida nulidades.

El registro pretende evitar el efecto arrastre de las nulidades. En el derecho común invalidado el acto o negocio queda invalidado los actos posteriores a él, el registro entonces neutraliza ese efecto a fin de dar seguridad al tráfico jurídico.

La protección del tercero no convalida el acto nulo, lo que ya viene regulado en el artículo 46° del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos[1] al establecer que el registro no convalida nulidades; en este aspecto también se busca uniformizar la normatividad.

“La nulidad absoluta del acto jurídico opera de pleno derecho, porque importa la inexistencia del acto y no produce los efectos queridos. El acto jurídico afectado por anulabilidad produce ciertamente el efecto que persigue, habida cuenta que contiene todos los elementos constitutivos indispensables, solo por estar afectado por alguno de estos elementos puede ser impugnado, pero subsiste el acto mientras que judicialmente no se haya declarado su invalidez”. CAS N° 2514-97 Ica, publicado el 30/04/2001. Diálogo con la Jurisprudencia N° 32. Mayo 2001. Pág. 309

“El principio de buena fe registral que contempla el 2014° del Código Civil es aplicable al tercero registral solo en caso de anulabilidad y no de nulidad.” CAS N° 5280 – 2006 Arequipa

Al análisis del presente caso, se trata de una nulidad absoluta e inexistente por consiguiente debe declararse invalido el acto y los actos posteriores.

Onerosidad.

El acto o negocio debe ser oneroso, debiendo entenderse por tal a todo negocio que exija una contraprestación o un sacrificio patrimonial del adquiriente, o la realización por éste de una correlativa atribución al transmitente[2]. Las adquisiciones a título gratuito quedan desprotegidas por cuanto el adquiriente no realiza un sacrificio; a él,  el negocio no le genera ninguna desventaja solo adquirió ventajas o beneficios y el perder el bien no le causa ningún daño por más que sufra el perjuicio de no aumentar su patrimonio, entonces no podríamos ubicar en la misma posición a ambos adquirientes pues manifiestamente son adquirientes distintos, al decir de Roca Sastre[3]…Pero, el que adquiere de buena fe a título oneroso, no está ya en las mismas condiciones; ha hecho un desembolso, se ha privado del valor de lo equivalente para adquirir la propiedad que creía pertenecer al que enajenaba. En este caso, hay un daño”.

Al análisis del presente caso materia de litis, la compra venta se realizo por la suma de $4,700 dólares americanos.

B) Confianza en el registro (Elemento objetivo)

El artículo 2014° del Código Civil protege a quien confió en el registro, es decir, a quien adquiere del titular que el registro publicitaba como dueño, protege a quien ha confiado en las declaraciones registrales, en la presunción de exactitud del registro y en la fuerza legitimadora de la inscripción. El tercero debe contratar dentro del marco registral, este principio no favorece a quien adquiera un derecho sobre un bien no inmatriculado.

Al análisis del presente caso materia de litis, la compra venta se realizo con la presunta persona propietaria del predio.

C) Buena fe del adquiriente (elemento subjetivo)

Siendo la buena fe un requisito implícito e intrínseco a todos los actos jurídicos, en donde se presume que las partes actúan de buena fe.

El adquiriente actúa de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum

En doctrina se reconoce un aspecto negativo y positivo de la buena fe; así, el aspecto negativo implica “desconocimiento” de la existencia del vicio o inexactitud registral, y el aspecto positivo “creencia” de que el transferente tiene suficientes facultades para proceder de ese modo.

La buena fe implica, en ese sentido, la seguridad del poder de disposición y la ignorancia de posibles inexactitudes en el contenido del registro, basado en un conocimiento promedio.

La fe en la apariencia registral se refiere a la confianza objetiva resultante de los datos del asiento registral; de otro lado, la buena fe subjetiva se presume, pues no requiere probarse.

“En el caso de conflicto entre nulidad de acto jurídico, por falta de manifestación de voluntad, frente a derechos que otorgan los principios de publicidad y buena fe registral, la buena fe favorece a quien actúa con veracidad y celebra los contratos de común acuerdo, proporcionando datos ciertos y veraces, que no causen error ni provoquen toma de decisiones basadas en el error. Constituye acto de mala fe como por ejemplo el identificarse con un falso dato del estado civil”. CAS. N° 4886-2010 Lima. Corte Suprema de Justicia de la República. Sala Civil Transitoria. 12/05/2012

Al análisis del presente caso materia de litis, los esposos Jorge y Marta al momento de celebrar el contrato de compra venta pudieron obtener los documentos propios para celebrar el contrato de compra venta como asegurarse de que todos los documentos estaban conforme a ley.

Los esposos Jorge y Marta pudieron observar los datos de la demandante, en la escritura pública donde aparece la vendedora como titular del inmueble.

Los esposos Jorge y Marta pudieron ir a la institución que emite las libretas electorales y verificar la identidad de la vendedora.

Los esposos Jorge y Marta pudieron ir a la RENIEC y verificar la identidad de la vendedora.

Los esposos Jorge y Marta pudieron ir al SATP y verificar los pagos por impuesto predial. Donde podían constatar la dirección de la vendedora en calle  C y no en Jr. Z

Los esposos Jorge y Marta después de la inscripción no realizaron el cambio de titular ante el SATP sobre el predio materia de litis. Ellos permitieron que la supuesta vendedora continúe pagando el impuesto predial.

Entonces, se puede advertir unas situaciones provocadas por actos de los demandados que acreditan la existencia de la mala fe. Mala fe que permiten alegar la nulidad del acto jurídico materia de litis.

D)  Las Causales de Nulidad o Ineficacia del Negocio Jurídico Antecedente No Deben Constar en el Registro

Sabemos que el tercero registral será protegido por el 2014° del Código Civil siempre y cuando las causales de invalidez no consten en los registros públicos (tanto en el asiento registral como en el título archivado); entonces a fin de proteger plenamente al sub-adquirente no deben constar las anotaciones de demanda, condiciones suspensivas o resolutorias, cargo o modo, pactos resolutorios.

Al análisis del presente caso materia de litis, las causales de nulidad del negocio jurídico (la falta manifestación de voluntad y el fin ilícito) no pueden ser inscribibles.

E)  Inscripción Del Título (Elemento de Cierre)

El último elemento luego de haber pasado todos los obstáculos antes descritos para gozar de la protección es que el tercero inscriba su título. Al tercero se le debe exigir hacer algo que le falta al otro: la inscripción. Quedando constituido  el tercero cualificado amparado por el principio de fe pública.[4]

El maestro Roca Sastre[5] dice que la exigencia de este requisito es lógica, el sistema debe defender la adquisición que acude a él y no la que lo rehúye.

Pero una vez cumplido el requisito legal de la inscripción, no se cierra el círculo de protección; pues para que el tercero quede amparado por el principio de la fe pública. Éste debe comportarse como el verdadero propietario.

Al análisis del presente caso materia de litis, los esposos Jorge y Marta celebran el contrato en 1998 pero es hasta el 2003 que ocupan el bien.

Además, deberá tenerse en cuenta que los supuestos compradores no realizaron los pagos correspondientes al impuesto predial en el SATP por los años 1998, 1999, 2000, 2001.

De conformidad con el artículo II del Título Preliminar del Código Civil la ley no ampara el ejercicio ni la omisión abusiva de un derecho. Según Marcial Rubio Correa “el abuso de derecho consistiría en un acto en principio lícito, pero que por una laguna específica del Derecho es tratado como no lícito, al atentar contra la armonía de la vida social. Tal calificación no proviene ni de aplicación de las normas sobre responsabilidad civil ni de otras normas expresas restrictivas de la libertad, sino que se realiza por el juez aplicando los métodos de integración jurídica… sin embargo, ese acto lícito contraría el espíritu o los principios del derecho en el transcurso de su ejecución y, por tanto, se configura una laguna del Derecho que debe ser resuelta por el juez, ante la carencia de una disposición restrictiva o prohibitiva específica que impida el acto tal como se realiza”.[6]