Archivos Mensuales: enero 2020

TRATAMIENTO TRIBUTARIO EN EL SECTOR INMOBILIARIO Venta de Bienes Inmuebles realizada por persona natural

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  1. Introducción:

En los últimos años el sector inmobiliario ha tenido un movimiento muy acelerada. Se cuenta con empresas que se dedican a construir y vender inmuebles, algunas otras sólo venden inmuebles, también se cuenta con personas naturales que se dedican a la venta de inmuebles sin ser una empresa inmobiliaria, personas naturales que invierten en un inmueble que luego venden, etc. Bajo este contexto, el derecho tributario presenta un tratamiento para la enajenación de inmuebles con los diversos matices, según el caso concreto.

Este artículo, sólo se abocará a desarrollar el tratamiento tributario en el caso de la venta de inmuebles realizada por persona natural con las particularidades para cada supuesto.

  1. ¿Cuándo estamos ante una ganancia de capital gravada?:

El impuesto directo más importante en nuestro sistema tributario en términos de recaudación es, sin lugar a dudas, el Impuesto a la Renta[1]. Dicho impuesto grava las rentas que provienen del capital, del trabajo y de la aplicación conjunta de ambos factores, las ganancias de capital, entre otros ingresos producidos por las personas naturales o las personas jurídicas. Según el artículo 1° de la Ley de Impuesto a la Renta (LIR) se encuentran gravadas, entre otras:

“Artículo 1.- El Impuesto a la Renta grava: a) Las rentas que provengan del capital, del trabajo y de la aplicación conjunta de ambos factores, entendiéndose como tales aquellas que provengan de una fuente durable y susceptible de generar ingresos periódicos. b) Las ganancias de capital. (…)”

En el caso de las personas naturales tributan con el impuesto a la renta cuando realizan diversas actividades generadoras de renta como el trabajo de manera independiente o dependiente, la enajenación de acciones, ganancia de capital, etc.

La definición de ganancia de capital está contenida en el artículo 2 de la LIR, que establece lo siguiente:

“Artículo 2.- Para efectos de esta Ley, constituye ganancia de capital cualquier ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital. Se entiende por bienes de capital a aquellos que no están destinados a ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa.”

De acuerdo con lo anterior, cuando una persona natural obtiene ingresos por la enajenación de un bien de capital, la operación está gravada con renta. Dicha renta será de segunda categoría según el artículo 24 de la LIR, citado a continuación:

“Artículo 24.- Son rentas de segunda categoría: (…) j) Las ganancias de capital.”

De acuerdo a la revisión normativa realizada, podemos concluir que, si una persona natural, que no genera renta empresarial, realiza la venta de un inmueble y obtiene una ganancia por dicha operación, esta se encontrará gravada como renta de segunda categoría.

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PROCEDIMIENTO PARA CORREGIR ERRORES EN LA CONSTANCIA DE DEPÓSITO DE DETRACCIÓN

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Últimas modificaciones respecto del pago

  1. Introducción:

 Durante el procedimiento que realizan cualquier de los obligados de hacer del depósito de detracción se pueden producir errores que originen que el depósito realizado no se encuentre conforme a lo señalado en las normas vigentes; y, lamentablemente; en el contexto normativo no se encuentra previsto algún mecanismo o procedimiento para corregir estos errores.

En ese sentido, la Administración Tributaria (SUNAT) sí ha establecido unos procedimientos a seguir cuando el depósito se realiza con errores. Estos procedimientos se encuentran detallados en la página web de la SUNAT.

En base a ello; a continuación, vamos a desarrollar cada uno de los procedimientos administrativos a efecto de corregir errores en el sistema de detracción. Cabe precisar que la SUNAT incluye un formato de “Solicitud de Corrección de Errores en las Constancias de Depósito de Detracciones” que se usará para corregir estos errores y que es obligatorio presentar: 

  1. Procedimiento a seguir para corregir los depósitos por concepto de detracción efectuadas en una cuenta que no corresponde al proveedor o prestador del servicio. 
  • Definiciones:

Sistema: Al Sistema de Pago de Obligaciones Tributarias con el Gobierno Central (SPOT).

  • Cuenta de detracciones: A la cuenta abierta en el Banco de la Nación en aplicación de lo establecido en el Sistema de Pago de Obligaciones Tributarias con el Gobierno Central.
  • Titular de la cuenta de detracciones: Es el beneficiario, persona natural o jurídica, de los depósitos realizados en aplicación del Sistema.
  • Constancia de Depósito: Documento que acredita el depósito de la detracción en las cuentas habilitadas para tal efecto.
  • Proveedor: Persona natural o jurídica que realiza la venta de los bienes, la prestación de servicios o quien ejecuta el contrato de construcción sujeto a detracción.
  • Adquiriente: Persona natural o jurídica que realiza compra los bienes, recibe los servicios o encarga la construcción sujeta a detracción.
  • Propietario: Persona natural o jurídica propietaria de los bienes del Anexo 1 de la Resolución de Superintendencia N° 183-2004/SUNAT y modificatorias, que realiza o encarga el traslado de los mismos, cuando dicho traslado no se origina en una operación de venta gravada con el IGV.
  • Depositante: Es la persona natural o jurídica que realizó el depósito de detracción en una cuenta de detracciones que no corresponde al proveedor o al propietario.
  • Depósito indebido a una cuenta que no es del proveedor o del propietario: Aquel depósito realizado en una cuenta de detracciones que no corresponde al proveedor o al propietario.
  • Autodetracción: Aquel depósito realizado por el proveedor por una operación sujeta al sistema de detracciones en su propia cuenta de detracciones, por haber recibido del adquiriente el 100% del importe total de la operación. También es aquel depósito realizado por el propietario en su propia cuenta de detracciones, por el traslado de los bienes del Anexo 1 de la Resolución de Superintendencia N° 183-2004/SUNAT y modificatorias, cuando dicho traslado no se origina en una operación de venta gravada con el IGV.
  • Titular o Beneficiario incorrecto: Es aquel titular de una cuenta de detracciones abierta en el Banco de la Nación, que recibió en dicha cuenta un depósito de detracción sin tener la calidad de proveedor o de propietario.
  • Transferencia de fondos: Transferencia de fondos realizada por el Banco de la Nación a solicitud de la SUNAT por la que se extorna totalmente el depósito en la cuenta de detracciones que no corresponde al proveedor o al propietario para ser abonado en la cuenta de detracciones que corresponde al proveedor o al propietario correcto.
  • Solicitud de corrección de errores: A la solicitud presentada por el depositante, en el que solicita la corrección de un depósito indebido en una cuenta que no corresponde al proveedor o al propietario.
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