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Un comprador diligente no solo intenta conocer quién ocupa el inmueble que pretende adquirir, sino a título de qué lo ocupan

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Casación Nª 1589-2016-Lima

Cas.-1589-2016-Lima-Norte

Una opinión interesante al respecto

Alan Pasco Arauco

¿Quién compra un inmueble sin ver la posesión tiene mala fe? Un saludable pronunciamiento de la Corte Suprema

En https://laley.pe/col/173

Hay antecedentes

Casación 3098-2011-Lima, “…Sexto.- Que, en efecto, el Principio de Fe Pública Registral que en esencia constituye la razón misma de ser de los Registros Públicos protege a los terceros adquirentes quienes confiados en la exactitud y certeza que brindan las inscripciones registrales en nuestro medio realizan la adquisición de bienes inmuebles garantizando así que la adquisición resulte válida y permanezca como tal aun cuando posteriormente se anule, rescinda o resuelva el título de su otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos no teniendo sin embargo este Principio de Fe Pública Registral carácter absoluto no puede por tanto ser de aplicación automática a todas las adquisiciones realizadas a personas que en el registro aparecen con facultades suficientes para disponer de las mismas sino por el contrario como sostiene el profesor Puig Brutau3, en algunos casos la fe pública registral sufre excepciones que admite la ley por consideraciones especiales así en la legislación nacional el segundo párrafo del artículo 2014 del Código Civil ha previsto expresamente: “La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro” por tanto queda claro que la Ley ha establecido que la presunción de buena fe registral constituye un presunción iuris tantum ya que la buena fe subsiste mientras las circunstancias que rodean a la celebración del acto y su inscripción en los Registros Públicos hagan presumir que el adquirente obró de buena fe desconociendo la inexactitud de los datos que aparecen en el registro…Décimocuarto.- Que, los hechos referidos en el considerando que antecede analizados en su conjunto evidencian que los adquirentes Héctor Alejandro Regalado Villegas y cónyuge Carmen Yvonne Mejía de Regalado conocían la inexactitud del registro o cuando menos estaban en condición razonable de no desconocerla pues con un mínimo de diligencia tales compradores hubieran podido constatar que el bien que pretendían adquirir estaba siendo poseído por terceros con titulo de propietarios, por tanto queda claro que en el presente caso se ha desvirtuado la buena fe de los adquirentes; máxime, si se tiene en cuenta que debido a la importancia económica de los bienes inmuebles y los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente quién o quiénes detentan la posesión del mismo pues en aplicación de lo que dispone el artículo 912 del Código Civil al poseedor de un bien se le reputa propietario mientras no se demuestre lo contrario.”

Casación N° 3187-2013 CAJAMARCA Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema

“Décimo: Que, en el sentido descrito precedentemente se aprecia que la Sala Superior ha privilegiado la posesión de José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio al contar éstos con título de propiedad por encima de los principios registrales invocados por la demandada Converción Agustina Contreras Luis, dado que esta última con un mínimo de diligencia hubiera podido constatar que el bien que pretendía adquirir estaba siendo poseído por terceros con título de propietarios, por lo tanto, los principios registrales invocados, así como el derecho de propiedad del artículo 923 del Código Civil, alegado por la recurrente respecto del predio sub materia queda desvirtuado, tanto más, si se tiene en cuenta que debido a la importancia que supone la compraventa de un bien inmueble y estando a los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios, la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente quién o quiénes detentan la posesión del mismo, pues en aplicación de lo dispuesto en el artículo 912 del Código Civil al poseedor de un bien se le reputa propietario mientras no se demuestre lo contrario.-“