Contrato de compraventa

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Juan Carlos Valera Málaga

Para una mejor comprensión narraré el caso que permitirá ilustrar y advertir a la comunidad de problemas sobre sus terrenos. El comprador, una persona honrada y esforzada decide comprar la casa al vendedor, por una suma cómoda y por debajo del precio del mercado. Ambos celebran el contrato por escrito y a sola firma y el comprador, considerando que el pago de notario y abogado le significan un oneroso gasto adicional, decide no elevar el contrato a escritura pública ni mucho menos inscribirlo en el registro correspondiente, pues ello le tomará un mes reunir el dinero para asumir dichos gastos adicionales.

Semanas siguientes, el mismo comprador se acerca donde el vendedor y le comunica que ha reunido el dinero para elaborar la minuta de compraventa, la elevación de la misma a escritura pública e inmediatamente inscribirla. El vendedor fríamente le responde que ha recibido una mejor oferta durante el lapso de tiempo entre la celebración del contrato, por lo que decidió vender el bien inmueble a un segundo comprador, quien le ofreció un mejor precio por el bien y previsoramente elevaron a escritura pública la venta y su respectiva inscripción unos días después de la segunda compraventa.

Asimismo, el vendedor dice al primer comprador que su dinero pagado por el precio del inmueble no se lo puede entregar de inmediato, sino por cuotas. Se produce una breve pelea entre ambos, y el primer comprador amenaza al vendedor con demandarlo judicialmente.

Luego de un largo proceso judicial, los jueces declaran que el segundo comprador, adquirente de la propiedad producto de la segunda compraventa, tiene mejor derecho de propiedad, en aplicación del artículo 1135° del Código Civil, por lo que el vendedor debe entregar el bien inmueble al segundo comprador por tener derecho inscrito e incluso el testimonio de escritura pública es de fecha cierta más antigua por el carácter público que le otorga la notaría y los Registros Públicos, a pesar de que el contrato del primer comprador era de fecha anterior pero no tenía fecha cierta por ser un documento privado que no fue tramitado oportunamente por ninguna autoridad pública u oficina registral, por lo que el primer comprador, incluso, nunca recuperó el dinero pagado.

La sentencia fue emitida y confirmada por estar arreglada a ley. Estimado lector, le pregunto a manera de reflexión: ¿dónde estuvo el error del primer comprador y qué haría o qué no haría en su caso? Un mensaje que les comparto es tener cuidado en los contratos de compraventa de inmuebles, un pequeño sacrificio adicional al precio de venta, como son los gastos notariales y registrales de un inmueble, pueden evitar perder todo lo invertido y sufrir la frustración de una sentencia judicial desfavorable, que no se produciría si una persona es previsora.

(*) Juez Civil integrante del Programa Social “Justicia en tu Comunidad” de la Corte de Lima

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