A propósito de la entrada en vigencia, a partir del 9 de diciembre del 2010, de la obligatoriedad de la inscripción de los agentes inmobiliarios en el registro creado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento para ese fin, y conforme lo señaláramos en un artículo anteriormente publicado con el título de “Operaciones Inmobiliarias Protegidas“, en que se hizo mención a la importancia del artículo 11 del Reglamento de la Ley 29080 (D. S. 004-2008-VIVIENDA) referido a los “Deberes del agente inmobiliario con registro” (sea persona natural o persona jurídica), existe la obligación legal por su parte de celebrar un contrato con el intermediado, el cual deberá constar necesariamente por escrito, tal como lo hemos indicado.

A este respecto, y solo para efectos nominativos lo llamaremos en líneas generales “El contrato de intermediación inmobiliaria”, el mismo que, además de quedar como cualquier otro contrato sometido a las reglas generales contenidas en la Sección Primera del Libro VII del Código Civil (Arts. 1351 y siguientes), deberá como mínimo, según establece la norma, detallar lo siguiente:

1. La (s) operación (es) inmobiliaria (s) de intermediación a realizar; es decir, que en un mismo contrato pueden regularse una o varias operaciones inmobiliarias, a las que se refiere con mayor extensión el inciso III del artículo 2 de la Ley 29080 (y recogidas en el literal f del artículo 3 de su reglamento), cuyo tenor es el siguiente: “operaciones de intermediación, relacionadas con la compraventa, arrendamiento, fideicomiso o cualquier otro contrato traslativo de dominio, o de uso o usufructo de bienes inmuebles, así como la administración, comercialización, asesoría y consultoría sobre los mismos”, y en el cual pareciera indicarse que el “arrendamiento” sería incluido como un contrato traslativo de dominio (término este último utilizado en el Código Civil de 1936 y sustituido con acierto en el libro V de Derechos Reales del Código Civil de 1984 actualmente vigente por el de “propiedad”) cuando no lo es, ya que por el arrendamiento no se transmite la propiedad del inmueble, sino más bien su posesión.

2. Las condiciones en las que se llevarán a cabo las mismas; es decir, se detallarán claramente los lineamientos básicos estipulados por el intermediado que deberán ser respetados por el agente inmobiliario al momento de prestar sus servicios de intermediación, lo que no quiere decir que no puedan ser negociados con el tercero interesado, a efectos de que finalmente se concrete la operación con la aceptación de ambas partes. Por ejemplo: si hablamos de arrendar un inmueble sería el indicar claramente cuál sería el plazo del contrato, el monto de la renta a pagar, la garantía a solicitarse para asegurar el pago de la renta (una personal o una real); en fin, todos aquellos aspectos importantes que el intermediado debe manifestar al agente inmobiliario para que éste, a su vez, en su labor de intermediación informe al tercero interesado, para que de esa forma tome la mejor decisión de celebrar o no el contrato respectivo con el propietario del inmueble y poder así ejecutarlo sin contratiempo alguno.

3. Las condiciones del servicio que presta el agente inmobiliario con registro; en este caso nos referimos expresamente a la labor que desempeñará el agente inmobiliario como profesional especializado en la materia, de qué forma ejercerá su labor de intermediación, cuál será la contraprestación que recibirá por brindar sus servicios, qué apoyo recibirá por parte del intermediado para lograr su cometido, entre otras.

Por último, queda señalar que, además de cumplir el agente inmobiliario con incluir en el contrato su número de inscripción en el Registro, debe cumplir con un requisito de formalidad establecido por la norma: el documento deberá tener fecha cierta de su celebración; lo cual usualmente se logra legalizando las firmas ante notario público de aquellos que intervienen y suscriben dicho contrato.

Cabe anotar que si bien es cierto con anterioridad a estas normas muchos agentes inmobiliarios solían presentar a quienes solicitaban sus servicios documentos de las más diversas características, redactados muchas veces sin tener mayor conocimiento de los compromisos que se estaban adquiriendo y de los alcances y responsabilidades en que se estaba incurriendo, se recomienda verificar que la redacción de todo contrato sea efectuada por un abogado, cuya asesoría evitará sin duda a los agentes inmobiliarios registrados eventuales problemas en el futuro debido a la falta o inexacto conocimiento de las normas aplicables a la materia.■

VER:
Ley 29080
Reglamento de la Ley 29080 – D. S. 004-2008-VIVIENDA

Texto del artículo escrito por © ROSA MARÍA ARELLANO ARCELLA, publicado en «jurídica», Suplemento de Análisis Legal de El Peruano, en su edición del 12-04-2011.

La Dra. Rosa María Arellano Arcella es Abogada, Conciliadora extrajudicial. Arbitro PUCP y MINJUS, y Profesora universitaria.
Edición de Texto: Francisco Córdova Sánchez