Precedente de observancia obligatoria

La Resolución del Presidente del Tribunal Registral N.º 112-2025 JU20250521 (publicada en El Peruano el 21 de mayo de 2025) formaliza dos nuevos precedentes de observancia obligatoria que impactan directamente en los procedimientos de independización de predios y en la gobernanza societaria de las SRL y SAC sin directorio. Estos precedentes —aprobados en el 298.º Pleno del Tribunal Registral— buscan simplificar trámites, clarificar competencias y brindar mayor seguridad jurídica a profesionales y usuarios del sistema registral.

Introducción

En un contexto de reactivación económica que exige celeridad y predictibilidad en las operaciones inmobiliarias y societarias, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) refuerza su rol como garante de la seguridad jurídica mediante precedentes que interpretan de forma vinculante la normativa registral. La Resolución 112-2025 enfatiza la potestad del Tribunal Registral reconocida en el artículo 23 de la Ley 26366 y en el artículo 158 del Reglamento General de los Registros Públicos para uniformar criterios en todo el país.

1. Contexto normativo y competencial

1.1. El Tribunal Registral y la facultad de dictar precedentes

La Ley 26366, modificada por la Ley 30065, define al Tribunal Registral como segunda y última instancia administrativa para resolver recursos de apelación y facultarlo a dictar precedentes de observancia obligatoria (art. 26 c).

El artículo 158 del Reglamento General de los Registros Públicos exige su publicación en El Peruano para que sean exigibles al día siguiente, garantizando publicidad y eficacia inmediata.

1.2. Objetivos de la Resolución 112-2025

• Uniformidad registral: Evitar decisiones contradictorias en primera instancia.

• Eficiencia administrativa: Reducir costos y tiempos al admitir documentos alternativos de mayor formalidad.

• Seguridad jurídica societaria: Precisar competencias internas para convocar juntas, favoreciendo la gobernanza y mitigando conflictos.

2. Precedente sobre independización de predios urbanos

2.1. Contenido

El Tribunal determina que el Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU) exigido por el art. 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es un requisito mínimo; por tanto, puede sustituirse por la resolución municipal que aprueba la habilitación urbana, al ser esta un instrumento público de jerarquía y formalidad superior.

2.2. Alcance

El criterio se extiende a todos los supuestos regulados por la Ley 29090 —Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones—, consolidando una lectura pro-favorecedor que evita duplicidad documental.

2.3. Impacto práctico

1. Simplificación: Los proyectistas podrán presentar directamente la resolución municipal, ahorrando tiempo y tasas vinculadas al FUHU.

2. Seguridad jurídica: Se reconoce el valor probatorio de la resolución edil, lo que reduce observaciones por “documentación insuficiente”.

3. Alineamiento con política urbana: La medida favorece la formalización de la propiedad, clave para el acceso al crédito y la dinamización del mercado inmobiliario.

3. Precedente sobre convocatoria de juntas en SRL y SAC sin directorio

3.1. Contenido

El Tribunal establece que, salvo prohibición estatutaria expresa, el subgerente o gerente adjunto puede convocar a Junta General en una Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada (SRL) o en una Sociedad Anónima Cerrada (SAC) sin directorio.

3.2. Fundamentos

• La Ley General de Sociedades no excluye a estos cargos de funciones de representación interna.

• Prevalece el principio de conservación del acto societario, evitando la paralización de órganos cuando el gerente general omite su deber.

3.3. Consecuencias para la práctica societaria

1. Continuidad operativa: Se brinda una vía legítima para deliberar y adoptar acuerdos aun en ausencia o inacción del gerente general.

2. Prevención de litigios: Al fijar un criterio uniforme, se reducen impugnaciones por supuesta incompetencia del convocante.

3. Flexibilidad estatutaria: Las empresas conservan la libertad de restringir esta facultad si así lo desean, reforzando la autonomía privada.

4. Reflexión crítica y proyección

Estos precedentes responden a la necesidad de alinear los procedimientos registrales con la realidad operativa de los ciudadanos y empresas. Al permitir que la resolución municipal sustituya al FUHU, se rechaza el formalismo excesivo y se apuesta por una regulación basada en la sustancia y la buena fe registral. De igual modo, al empoderar a subgerentes y gerentes adjuntos, se evita la parálisis societaria y se fomenta la toma de decisiones oportuna.

Sin embargo, su eficacia dependerá de:

• Capacitación permanente de registradores y operadores jurídicos.

• Fiscalización interna que garantice la correcta verificación de la resolución municipal presentada.

• Revisión estatutaria de las empresas para precisar límites y evitar conflictos de representación.

Conclusiones

1. La Resolución 112-2025-SUNARP/PT consolida un enfoque pragmático y pro-usuario del sistema registral, reduciendo trámites innecesarios y reforzando la gobernanza societaria.

2. El precedente sobre independización alivia la carga documental, favoreciendo la formalización de la propiedad y la dinamización inmobiliaria.

3. El precedente societario proporciona herramientas para garantizar la continuidad de las SRL y SAC, incentivando la actualización de estatutos y prácticas internas.

4. Para abogados, notarios y registradores, conocer y aplicar estos criterios resulta imprescindible para asesorar adecuadamente y evitar observaciones que retrasen los actos inscribibles.

5. Finalmente, la resolución reafirma el rol del Tribunal Registral como árbitro interpretativo clave en la construcción de un sistema registral moderno, coherente y accesible para todos.

La seguridad jurídica no se logra acumulando papeles, sino perfeccionando criterios claros que hagan de la inscripción un verdadero catalizador del desarrollo.