¿Te interesa profundizar en las implicancias del derecho de retracto y su relación con la forma y el momento de perfeccionamiento de la transferencia en una subasta pública? Te invitamos a leer nuestro artículo sobre la CASACIÓN Nº 7940-2014 LIMA (aquí puede leer la casación completa), donde analizamos las claves de esta importante decisión judicial y los criterios establecidos por la Corte Suprema. ¡No te pierdas la oportunidad de reforzar tus conocimientos y actualizarte en materia de derecho civil!
SUMILLA: Conforme a las bases de la subasta pública y en concordancia con el numeral 9) del artículo 10º del Decreto Supremo Nº 109-2005-EF, el pago del precio era determinante para la concretización del acto de adjudicación; siendo que, la fecha en que se pone en conocimiento de dicho pago a titular del derecho de retracto, constituye el término inicial del plazo de caducidad para interponer la demanda correspondiente, en virtud de lo previsto en el artículo 1596º del Código Civil.
RESUMEN
En esta casación, la controversia surge a raíz de la venta en subasta pública de determinados porcentajes (alícuotas) de inmuebles en copropiedad. Un copropietario (la parte demandante) pretendió ejercer el derecho de retracto legal frente a la adquisición efectuada por un tercero. El punto central radicó en determinar el momento en que se perfeccionó la transferencia del bien (o cuándo se consideró “concretizado” el acto de adjudicación) y, por ende, desde qué fecha empezaba a correr el plazo de 30 días para interponer la demanda de retracto previsto en el artículo 1596 del Código Civil.
Antecedentes
- El Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) y otras entidades estatales sacaron a subasta el 94.2824 % de los derechos y acciones de dos inmuebles de los cuales la demandante era copropietaria de un porcentaje menor.
- La adjudicación de la buena pro fue obtenida por una empresa privada (Inversiones Castelo Branco S.A.). Sin embargo, el copropietario demandante manifestó su voluntad de ejercer el retracto de manera extrajudicial, basándose en las bases de la subasta que contemplaban la posibilidad de que un copropietario se subrogara como comprador.
- Posteriormente, se inició un proceso judicial para determinar la validez de la compraventa y si el retracto (en la forma en que se pretendió) se había ejercido a tiempo o no.
El derecho de retracto y el plazo de caducidad
El artículo 1592 del Código Civil regula el derecho de retracto, por el cual el titular de ese derecho (en este caso, el copropietario) puede subrogarse en el lugar del comprador. Sin embargo, el artículo 1596 del mismo código señala que el retracto debe ejercerse dentro de los 30 días de conocida la transferencia, ya sea a través de una comunicación de fecha cierta o de otra forma equivalente.
La discusión principal en la casación fue en qué momento se entendió que la transferencia (o el acto de adjudicación) quedaba perfeccionado y por lo tanto desde cuándo corría el plazo de 30 días para el retracto.
El pago del precio como requisito esencial para la adjudicación
Las bases de la subasta pública y el Decreto Supremo n.º 109-2005-EF (artículo 10, numeral 9) establecían que:
- El adjudicatario debía pagar el precio en un plazo de 30 días tras la buena pro.
- De no efectuarse dicho pago en el plazo señalado, la adjudicación sería nula de pleno derecho.
Conforme señaló la Corte Suprema, esta cláusula significaba que el pago era determinante para concretar la adjudicación; en otras palabras, hasta que no se completara el pago, la transferencia no se consolidaba. Esto es relevante, porque el día en que se notifica al copropietario titular del retracto la realización de ese pago debe considerarse el punto de partida para contabilizar los 30 días de caducidad de la acción de retracto (artículo 1596 del Código Civil).
Cómputo del plazo de 30 días y la fecha de conocimiento
En la casación, se argumentó que:
- Si la normativa y las bases de la subasta obligaban al pago dentro de cierto plazo bajo sanción de nulidad, la compraventa solo se “cerraba” al cumplirse el pago.
- Por tanto, hasta que el copropietario no fuera notificado de que el adjudicatario había cumplido con ese requisito de pago, no podía considerarse que había tenido lugar la “transferencia” en sentido pleno.
La Sala Suprema concluyó que la fecha de comunicación (al titular del retracto) sobre el pago realizado es el hito inicial del plazo de 30 días para interponer la demanda de retracto. Dicho criterio se sustentó, además, en el hecho de que los derechos del tercero adjudicatario recién se consolidan con el pago efectivo del precio, pues esa era la condición esencial prevista en las bases de la subasta y en la ley reglamentaria.
Decisión final
La Corte Suprema determinó que, al haberse formalizado y notificado el pago en determinada fecha, el plazo para ejercitar el retracto debía computarse desde ese momento, y no desde la mera adjudicación en la subasta o cualquier acto previo que no cumpliera la formalidad esencial del abono del precio. En consecuencia:
- La fecha de conocimiento por parte del copropietario de que el precio ya fue cancelado pone en marcha el plazo legal de 30 días para ejercer la acción judicial de retracto.
- Si la demanda se presenta dentro de ese plazo, no opera la caducidad. De lo contrario, pierde la facultad de retrayente por caducidad de la acción.
Conclusión
En suma, la CASACIÓN N.º 7940-2014 LIMA reafirma que, cuando las partes han pactado o la propia norma impone como requisito de validez el pago del precio bajo sanción de nulidad de la adjudicación, el plazo de 30 días para ejercitar el retracto comienza a correr desde la notificación del pago al titular del derecho de retracto, pues solo entonces se perfecciona la transferencia de la propiedad. Este criterio esclarece la importancia de respetar tanto la formalidad prevista en las bases de la subasta como la exigencia legal del artículo 1596 del Código Civil, preservando así la seguridad jurídica de las transacciones y la posibilidad de ejercer oportunamente el retracto.
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