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La Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia ha emitido una sentencia (Cas. N° 2268–2011–Lima) sobre el derecho de retracto, en la cual se pronuncia sobre el cómputo del plazo para el ejercicio de tal derecho por el retrayente, cuando conoce la transferencia realizada por medio distinto a los indicados en el artículo 1596 del Código civil. Interesa saber si la interpretación del artículo 1597 del Código sustantivo efectuada por la Sala es la correcta y si, además, se alinea con el criterio de la doctrina que se ha ocupado del tema.
(i) Si bien ambos dispositivos contemplan lo relativo al plazo para el ejercicio del retracto, su cómputo responde a las distintas maneras a través de las cuales el retrayente llega a conocer la transferencia del bien al comprador. En efecto, tratándose de una comunicación directa, de fecha cierta, el plazo de treinta días se cuenta a partir de aquella. Si, por el contrario, debido a que el domicilio del retrayente no es conocido ni conocible, la comunicación se hace por medio de las publicaciones efectuadas en el diario encargado de los avisos judiciales y en el de mayor circulación de su localidad (por tres veces, con intervalos de cinco días), el plazo deberá contarse desde el día siguiente de la última publicación. Esto es lo que dispone el artículo 1596.
(ii) El asunto cambia, cuando el retrayente se entera de la transferencia por cualquier medio diferente a los señalados precedentemente: es decir, por la comunicación de fecha cierta o las publicaciones de los diarios. En ese supuesto, el Código dispone que el plazo se contabiliza desde la fecha de tal conocimiento. Esto prescribe la primera parte del artículo 1597 del Código civil.
(iii) Sin embargo, la parte final de esta norma efectúa una precisión. Señala que “[p]ara este caso, la presunción contenida en el artículo 2012 solo es oponible después de un año de la inscripción de la transferencia”. Por lo pronto, nos apuramos en decir que resulta incorrecta la interpretación que hace la Sala Superior de este apartado del artículo 1597. No es cierto que, tratándose de un acto inscribible, el cómputo del plazo para el ejercicio del retracto se defina desde el día de su inscripción, porque esto supone la aplicación sin reservas de la presunción contenida en el artículo 2012; que la versión original del artículo 1597 rechazaba (1), en tanto la actual la morigera correctamente. ¿Cuál es, entonces, el sentido que debe dársele?
(iv) No hay duda, y así lo entiende la doctrina que ha comentado esta norma, que si la transferencia se inscribe en el Registro y el retrayente no llegara a conocerla, la presunción a que alude el artículo 2012 no le resultará oponible sino hasta después de un año de operada la inscripción, luego de lo cual podrá iniciarse el cómputo del plazo de caducidad de treinta días para el ejercicio del derecho de retracto por el retrayente. Esto quiere decir que durante ese lapso, el comprador no podrá oponer su derecho al retrayente, luego de lo cual se definirá si aquel lo conserva –por la inacción del beneficiado–, o lo pierde por efecto del proceso entablado por este último.
(v) En suma, parece acertada la interpretación que hace la Sala Suprema del artículo 1597 de la ley civil, en el sentido que “si el acto jurídico materia de retracto se hubiera inscrito en los Registros Públicos, no es oponible al retrayente la presunción jure et de jure sobre el conocimiento de las inscripciones previsto en el artículo dos mil doce del Código Civil, sino hasta después de haber transcurrido un año de la inscripción del inmueble, momento a partir del cual recién comienza a computarse el plazo de caducidad de treinta días para el ejercicio del derecho de subrogación que asiste a la persona que goza de ese derecho”; la cual se encuadra en el pensamiento de la academia, que también compartimos. Mención aparte merece la decisión de la Sala de devolver los autos para la expedición de un nuevo fallo, teniendo en cuenta que la demandante conoció la venta por vías distintas a la inscripción del acto, como se aprecia en el considerando décimo – tercero de la sentencia.
(ii) El asunto cambia, cuando el retrayente se entera de la transferencia por cualquier medio diferente a los señalados precedentemente: es decir, por la comunicación de fecha cierta o las publicaciones de los diarios. En ese supuesto, el Código dispone que el plazo se contabiliza desde la fecha de tal conocimiento. Esto prescribe la primera parte del artículo 1597 del Código civil.
(iii) Sin embargo, la parte final de esta norma efectúa una precisión. Señala que “[p]ara este caso, la presunción contenida en el artículo 2012 solo es oponible después de un año de la inscripción de la transferencia”. Por lo pronto, nos apuramos en decir que resulta incorrecta la interpretación que hace la Sala Superior de este apartado del artículo 1597. No es cierto que, tratándose de un acto inscribible, el cómputo del plazo para el ejercicio del retracto se defina desde el día de su inscripción, porque esto supone la aplicación sin reservas de la presunción contenida en el artículo 2012; que la versión original del artículo 1597 rechazaba (1), en tanto la actual la morigera correctamente. ¿Cuál es, entonces, el sentido que debe dársele?
(iv) No hay duda, y así lo entiende la doctrina que ha comentado esta norma, que si la transferencia se inscribe en el Registro y el retrayente no llegara a conocerla, la presunción a que alude el artículo 2012 no le resultará oponible sino hasta después de un año de operada la inscripción, luego de lo cual podrá iniciarse el cómputo del plazo de caducidad de treinta días para el ejercicio del derecho de retracto por el retrayente. Esto quiere decir que durante ese lapso, el comprador no podrá oponer su derecho al retrayente, luego de lo cual se definirá si aquel lo conserva –por la inacción del beneficiado–, o lo pierde por efecto del proceso entablado por este último.
(v) En suma, parece acertada la interpretación que hace la Sala Suprema del artículo 1597 de la ley civil, en el sentido que “si el acto jurídico materia de retracto se hubiera inscrito en los Registros Públicos, no es oponible al retrayente la presunción jure et de jure sobre el conocimiento de las inscripciones previsto en el artículo dos mil doce del Código Civil, sino hasta después de haber transcurrido un año de la inscripción del inmueble, momento a partir del cual recién comienza a computarse el plazo de caducidad de treinta días para el ejercicio del derecho de subrogación que asiste a la persona que goza de ese derecho”; la cual se encuadra en el pensamiento de la academia, que también compartimos. Mención aparte merece la decisión de la Sala de devolver los autos para la expedición de un nuevo fallo, teniendo en cuenta que la demandante conoció la venta por vías distintas a la inscripción del acto, como se aprecia en el considerando décimo – tercero de la sentencia.
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(1) Artículo 1597, Código civil (texto original).- “Si la persona que goza de este derecho conoce la transferencia por un medio distinto de los indicados en el artículo 1596, el plazo señalado se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. No rige, en su caso, la presunción del artículo 2012. La carga de la prueba del conocimiento del acto corresponde al demandado”. (Las cursivas son nuestras)