LA POSESIÓN Y LA PROPIEDAD EN EL IMPUESTO PREDIAL: ALCANCES Y DIFICULTADES

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LA POSESIÓN Y LA PROPIEDAD EN EL IMPUESTO PREDIAL: ALCANCES Y DIFICULTADES

MARIO ALVA MATTEUCCI

1. INTRODUCCIÓN

Los derechos de posesión y propiedad califican como derechos reales, los cuales vienen desde la tradición romana y el Derecho que se formó en aquellos años de la antigüedad y se han mantenido hasta la fecha con algunas variantes.

Ambos derechos tienen particularidades que determinan una relación de atributos que detenta una persona respecto de un bien, por naturaleza mueble o inmueble (si mantenemos la tradicional clasificación romana hasta nuestros días).

En la aplicación del Impuesto Predial resulta de importancia determinar quién es el obligado al pago de dicho tributo, habida cuenta que el mismo grava la calidad de propietario de los inmuebles ubicados en una determinada jurisdicción municipal.

En muchos casos será el propietario quien cumpla con efectuar el pago del Impuesto Predial, en cumplimiento de lo indicado por la Ley de Tributación Municipal. Pero ¿qué sucede si no existe propietario del predio?, ¿será el poseedor el obligado al pago del mencionado tributo?. La respuesta a estas interrogantes será materia de análisis en el presente informe.

2. LOS DERECHOS REALES: Algunos alcances de la doctrina

Respecto a los Derechos Reales ROMERO ROMAÑA nos indica que dicha expresión “no se remonta al derecho romano. En él no existía una voz que comprendiera todas las instituciones jurídicas que hoy se agrupan bajo esta denominación. Fue creado por los comentadores del derecho romano y ha sido adoptada por los tratadistas y las legislaciones modernas” 1.

GARCÍA MAYNEZ dice “El derecho real es el que ejercitamos en forma inmediata sobre una cosa. Es una facultad en virtud de la cual la cosa nos pertenece, ya sea en su totalidad o en ciertos aspectos, según el derecho de propiedad que tengamos o por tener derecho a alguno de sus desmembramientos, como son las servidumbres o el usufructo”.2

MUÑOZ ROCHA indica con respecto al derecho real que “Es el poder jurídico que ejerce directa o indirectamente una persona sobre una cosa sobre el fin de obtener de ella el aprovechamiento parcial o total para el cual está facultado y que puede ser oponible universalmente”3.

Cabe mencionar que dentro de la categoría “Derechos Reales” encontramos, entre otros, a:

(i) Posesión.
(ii) Propiedad.
(iii) Servidumbre.
(iv) Usufructo.
(v) Habitación.
(vi) Prenda (derecho real de garantía).
(vii) Hipoteca (derecho real de garantía).
(viii) Anticresis (derecho real de garantía).

3. LA POSESIÓN

Debemos recordar que la posesión de acuerdo al Diccionario de la Real Academia Española es el “… acto de poseer o tener una cosa corporal con ánimo de conservarla para sí o para otro”4.

Tanto la posesión como la propiedad son Derechos Reales Principales establecidos en el Código Civil Peruano de 1984.

LA POSESIÓN de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 896º del referido código establece que es el ejercicio de uno o más poderes inherentes a la propiedad.

Para conocimiento, el poseedor solo puede ejercer los siguientes poderes:

(i) Uso.
(ii) Goce.
(iii) Disfrute.

En sí el poseedor es un propietario en potencia, toda vez que en la mayoría de casos se comporta como propietario frente al común de las personas.

Además el poseedor puede hacer uso de la llamada prescripción adquisitiva de dominio, una acción que la ley le otorga al comportase como propietario si posee el bien de manera continua, pacífica, pública y como propietario durante cinco años si hay buena fe, y por diez si no la hay5.

El fundamento legal que sustenta la prescripción adquisitiva de dominio lo ubicamos en el texto del artículo 950 del Código Civil, al señalar que:

“La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe”.

“Es la posesión una presunción en la cual el poseedor es considerado el dueño mientras no se compruebe lo contrario; esta figura jurídica creada por el legislador es muy importante ya que si una persona propietaria abandona una cosa  y la deja a su suerte, pero otra persona la posee la cuida, la conserva, la mejora, es justo que con el transcurrir del tiempo exista una figura que le permita adquirir la propiedad de ese bien al cual le ha dado una utilidad y ha gastado tiempo en conservarlo. Es la posesión el camino para que con el transcurrir del tiempo se adquieran los bienes por prescripción adquisitiva de dominio”6.

En la doctrina SALVAT precisa algunas ideas relacionadas con la posesión. El indica que “La posesión no debe ser confundida con la propiedad: 1º) La posesión confiere al poseedor el derecho de tener la cosa sometida a su voluntad, de usarla y aprovecharla como lo crea más conveniente y este conjunto de derechos recibe en doctrina el nombre de jus possessionis o derechos derivados de la posesión; la propiedad confiere al propietario el derecho de poseer la cosa o jus possidendi, pero al lado de este derecho el propietario tiene otro más, que le permite disponer y gozar ampliamente de ella (…) Debe tenerse en cuenta, sin embargo, que si bien la posesión y la propiedad son cosas diferentes, existen entre esas dos instituciones relaciones muy grandes: 1º la posesión, como veremos más adelante, si es protegida y amparada por la ley es precisamente porque ella crea una presunción de propiedad; 2º la posesión en sí misma es un elemento de adquisición de la propiedad; 3º la posesión por el transcurso del tiempo conduce a la adquisición de ésta por la prescripción adquisitiva” 7.

Veamos otra idea que sobre la posesión se indica. “La concepción básica del derecho de JHERING que se termina de relacionar  se hace visible en su caracterización de la posesión. No es difícil establecer que partiendo de ese concepto JHERING orientó toda su discrepancia con las ideas desarrolladas por SAVIGNY en torno a la materia. Para él, la posesión, como se irá viendo, resultaba ser un derecho, no un hecho, y en lo tocante a la controversia sobre si la posesión debe ser considerada entre los derechos, y en su caso  en qué clase de ellos debe ser ubicada, JHERING sostenía: Sí la definición que nosotros hemos dado del derecho es exacta, la posesión, indudablemente, es un derecho; es un interés jurídicamente protegido. Ahora bien, como este interés tiene por objeto inmediato (y no indirecto como el que se presenta en las obligaciones) la cosa misma, es preciso hacer figurar la posesión entre las relaciones jurídicas sobre la cosa”8.

Una persona que es posesionaria no tiene la calidad de propietario pero intenta o pretende comportarse como tal, ello se manifiesta a través de la figura jurídica del “animus domini”.

Cabe hacer referencia que la figura del animus domini, es una expresión latina cuyo significado da a entender que un sujeto tiene la voluntad de tratar un bien o cosa como suyo. De allí que la intención de ocupar o buscar poseer en la figura de propietario resulta de necesidad imprescindible, sobre todo para poder lograr la prescripción adquisitiva de dominio, en un futuro cuando lo solicite a través de la vía judicial y obtenga la sentencia que lo reconozca como propietario.

A manera de reflexión, diremos que si una persona no cuenta con el animus domini no podrá más adelante llegar a convertirse en propietario, ya que debe demostrar a lo largo del período para solicitar la prescripción adquisitiva dicha condición.

Conforme lo indica SAVIGNY citado por AVENDAÑO “el animus possidendi no es otra cosa que la intención de ejercer el derecho de propiedad. Esta definición, sin embargo, no es suficiente porque el detentador de una cosa puede tener dicha intención de dos maneras diferentes. Ejercer el derecho de propiedad de otro o el suyo propio. Si tiene la intención de ejercer el derecho de propiedad de otro, derecho que el reconoce, no tiene el animus possidendi necesario para que el hecho de la detención se transforme en posesión(…) “La  segunda hipótesis es en la que el detentador tiene la intención de ejercer su propio derecho de propiedad de suerte que en este caso el animus possidendi no es aquí otra cosa que el animus domini o el animus sibi habendi”. “Así para ser considerado como verdadero poseedor de una cosa (….);(…) quien pretende disponer de  los hechos como tendría el propietario la facultad de hacerlo en virtud de su derecho , implica en particular también el desconocimiento en cabeza de otro de un derecho superior a suyo. La idea de la posesión no exige absolutamente nada más que este animus domini; y sobre todo no supone la convicción de ser realmente el propietario (opinio seu cogitatio domini); he aquí por qué el ladrón y el bandido pueden también ser poseedores de la cosa robada como el propietario mismos, y del mismo modo es diferente del arrendatario, que no es poseedor, porque no considera la cosa como suya”9.

ROBLES MORENO indica con respecto a la figura de la prescripción adquisitiva de propiedad lo siguiente: “La prescripción adquisitiva es un modo de adquisición de la propiedad, en el confluyen dos factores determinantes: el transcurso de un cierto lapso de tiempo (que varía según las circunstancias) y la existencia de una determinada calidad de poseedor sobre el bien materia del caso”10.

¿Cuáles son los elementos que permitirían demostrar la existencia de un animus domini o voluntad del poseedor en comportarse como propietario respecto de un bien inmueble?.

Sobre el tema con precisión GONZALES BARRÓN advierte que “Los medios probatorios típicos que sirven para acreditar la posesión son los siguientes: las declaraciones juradas y recibos de pago del impuesto predial o arbitrios municipales, los contratos que se refieran al inmueble o que lo señalen como domicilio, los recibos de pagos por los servicios públicos domiciliarios del bien, los documentos públicos, como escrituras notariales, en los cuales se hayan señalado como domicilio el bien, las construcciones realizadas y los recibos de pago por la asesoría técnica o de la adquisición de los materiales de construcción, las licencias o autorizaciones tramitadas ante la autoridad municipal o administrativa, las constancia de posesión emitidas por organizaciones oficiales o representativas de los pobladores, los recibos de arrendamiento girados por el solicitante en calidad de arrendador, las declaraciones testimoniales de vecinos o colindantes o los procedimientos administrativos o judiciales que haya seguido el poseedor y en los que la controversia gire sobre la ocupación del bien, o por lo menos se indique el domicilio fehaciente del actor; certificados domiciliarios o inspecciones judiciales tramitadas como prueba anticipada o que hayan sido levantadas dentro de cualquier tipo de proceso, constataciones notariales, entre otras” .

4. LA PROPIEDAD

La Propiedad de acuerdo al Diccionario de la Real Academia Española es el “…derecho o facultad de poseer alguien algo y poder disponer de ello dentro de los límites legales”12.

En cambio, LA PROPIEDAD se encuentra regulada en el artículo 923º del referido código y se establece que es aquel poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.

A diferencia del posesionario, el propietario puede disponer del bien, puede por ejemplo venderlo, enajenarlo, etc. y si lo pierde puede recuperarlo a través de la acción reivindicatoria, la cual solo puede ser ejercida por el propietario más no por el poseedor. Repasando entonces las facultades que tiene el propietario serían las siguientes:

(i) Uso.
(ii) Goce.
(iii) Disfrute.
(iv) Enajenación.
(v) Reivindicación.

Las causales de pérdida de la propiedad se encuentran reguladas en el artículo 968º del Código Civil y son:

• Adquisición del bien por otra persona.
• Destrucción o pérdida total o consumo del bien.
• Expropiación.
• Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del Estado.

Con respecto al Derecho de Propiedad AVENDAÑO VALDEZ nos señala que “Los caracteres del derecho de propiedad, como complemento de los atributos del propietario, configuran y delinean este derecho de propiedad como el más completo de los derechos reales. La doctrina señala cuatro caracteres: es un derecho real, es un derecho exclusivo, es un derecho absoluto y es un derecho perpetuo. Por ser un derecho real, la propiedad confiere a su titular las facultades de persecución y de preferencia, y además establece respecto de la cosa una relación directa e inmediata. Por ser un derecho exclusivo, la propiedad es erga omnes, esto es, se puede oponer a todos y excluye de su ámbito a todo otro titular. Por ser un derecho absoluto, la propiedad confiere a su titular todas las facultades posibles sobre un bien. Acá se insertan precisamente los atributos del propietario referidos en el acápite anterior. Y por ser un derecho perpetuo, la propiedad sólo se extingue cuando el bien desaparece o cuando es abandonado no así por el simple no uso del titular” 13.

“El derecho de propiedad sobre los predios, es decir, sobre los terrenos, las casas, los edificios y bienes similares es uno que usualmente se analiza desde el punto de vista del derecho civil clásico. Sin embargo, las categorías conceptuales del derecho civil, muchas veces importadas de otros países, no siempre llegan a engarzarse adecuadamente con el contexto socioeconómico de nuestro país. De ahí que se susciten diversos problemas sociales en torno a la propiedad predial: los asentamientos humanos y las posesiones informales, el crecimiento desordenado de la ciudad, las construcciones irregulares, el déficit de vivienda y de servicios básicos, etc.

Por ello, consideramos que es pertinente una investigación en torno a la propiedad predial y específicamente al concepto de predio con una perspectiva funcionalista que tome en consideración el desenvolvimiento de dichos conceptos en la realidad y procurando tomar en cuenta los vínculos de este ámbito del derecho con otras ciencias como la economía, la sociología y el urbanismo”14.

En la doctrina extranjera ALBALADEJO indica que “El derecho de propiedad (como cualquier derecho subjetivo) es un poder unitario, en el sentido de que concede sobre la cosa un señorío global, del que las distintas facultades (que frecuentemente la propia ley o la jurisprudencia o doctrina denomina derechos) o posibilidades de hacer (u omitir) respecto de la cosa (así, usarla, percibir sus frutos, modificarla, excluir a los demás de la misma, etc.) son solo manifestaciones. Así como si se dijese: sobre la cosa X se puede todo (derecho total), luego cabe (facultades) usarla, disfrutarla, modificarla, excluir a otros, enajenarla, etc. Hacer esta especificación tiene solo la utilidad de proporcionar una idea más detallada de adonde llega en esos puntos contemplados, el poder del propietario”15.

Cabe indicar que desde mucho tiempo atrás se ha determinado que el derecho de propiedad se ha generado en aplicación del derecho natural y luego por la aplicación de las reglas del derecho civil.

Ello se puede apreciar la información que aparece en las INSTITUCIONES DE JUSTINIANO, cuando indica que “Las cosas llegan a ser propiedad de los particulares, de muchas maneras. En efecto, se adquiere el dominio, o por derecho natural, llamado, como hemos dicho, derecho de gentes, o por el derecho civil. Para mayor comodidad, es preciso exponer antes el derecho más antiguo, y éste es evidentemente el derecho natural, que nació con la naturaleza de las cosas, con los mismos hombres, mientras que los derechos civiles sólo tuvieron origen cuando empezaron a fundarse ciudades, crearse magistrados y escribirse leyes”16.

“La propiedad sin la posesión sería un tesoro sin la llave para abrirlo, un árbol frutal sin la escalera necesaria para cosechar los frutos. La utilización económica consiste, según la naturaleza diversa de las cosas, en el uti, frui, consumere. La protección jurídica contra el despojo reside en que al defender al poseedor se defiende al propietario. La posesión es el contenido del derecho de propiedad” 17.

5. ¿QUÉ ES LO QUE GRAVA EL IMPUESTO PREDIAL?

Coincidimos con lo expresado por RUIZ DE CASTILLA PONCE DE LEÓN y ROBLES MORENO cuando precisan  que “El Impuesto Predial – IP constituye una modalidad de imposición al patrimonio. Más exactamente el IP grava un elemento del patrimonio: el predio”18.

Al efectuar una revisión de la legislación que regula el Impuesto predial, observamos la existencia de la Ley de Tributación Municipal, la cual fue aprobada por el Decreto Legislativo Nº 776, el cual fuera publicado en el Diario Oficial El Peruano el 31 de diciembre de 1993 y se encuentra vigente desde el 1 de enero de 1994. Existe un Texto Único Ordenado – TUO de dicha norma que fue aprobado mediante Decreto Supremo Nº 156-2004-EF.

En el artículo 8º de la Ley de Tributación Municipal, se precisa que el Impuesto Predial grava el valor de los predios urbanos y rústicos. Dicho artículo también determina que se considera predios a los terrenos, incluyendo los terrenos ganados al mar, a los ríos y a otros espejos de agua, así como las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan partes integrantes de dichos predios, que no pudieran ser separadas sin alterar deteriorar o destruir la edificación.

En el Derecho Comparado se puede apreciar que en México el tratadista DE HOYOS señala que “El impuesto predial, como su nombre lo dice, es el gravamen que recae sobre la propiedad o posesión de predios. El objeto de esta contribución es el valor catastral del terreno y los sujetos obligados a su pago son los dueños o posesionarios del mismo según sea el caso”19.

Es interesante analizar lo que señala SMOLKA y DE CESARE acerca del Impuesto Predial. Ellos indican que

“El impuesto predial constituye, al menos potencialmente, la fuente más importante de recaudación local que podría utilizarse para brindar una infraestructura urbana y servicios públicos. Además, acreditamos que la parte del impuesto predial gravada sobre el valor del suelo aumenta la oferta de suelos con servicios en el mercado”20.

Cabe señalar que este impuesto es de recaudación de las Municipalidades Distritales en donde se encuentre ubicado el predio.

6. ¿QUIÉN ES EL OBLIGADO AL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL?

De acuerdo a lo indicado por el texto del artículo 9º de la Ley de Tributación Municipal, se indica que son sujetos pasivos en calidad de contribuyentes, las personas naturales o jurídicas propietarias de los predios, cualquiera sea su naturaleza.

Excepcionalmente, se considerará como sujetos pasivos del impuesto a los titulares de concesiones otorgadas al amparo del Decreto Supremo Nº 059-96-PCM, Texto Único Ordenado de las normas con rango de Ley que regulan la entrega en concesión al sector privado de las obras públicas de infraestructura y de servicios públicos, sus normas modificatorias, ampliatorias y reglamentarias, respecto de los predios que se les hubiesen
entregado en concesión, durante el tiempo de vigencia del contrato.

Los predios sujetos a condominio se consideran como pertenecientes a un solo dueño, salvo que se comunique a la respectiva Municipalidad el nombre de los condóminos y la participación que a cada uno corresponda. Los condóminos son responsables solidarios del pago del impuesto que recaiga sobre el predio, pudiendo exigirse a cualquiera de ellos el pago total.

Cuando la existencia del propietario no pudiera ser determinada, son sujetos obligados al pago del impuesto, en calidad de responsables, los poseedores o tenedores, a cualquier título, de los predios afectos, sin perjuicio de su derecho a reclamar el pago a los respectivos  contribuyentes.

Nótese que solo el último párrafo del artículo 9º de la Ley de Tributación Municipal, es el que reconoce la posibilidad de afectar con el pago del Impuesto Predial, al ocupante que tiene la calidad de poseedor del predio ubicado en una determinada jurisdicción municipal.

7. ¿QUÉ DOCUMENTO EXIGE LA MUNICIPALIDAD PARA PODER REGISTRAR UN PREDIO?

Cuando un propietario de un predio (sea persona natural, sucesión indivisa, sociedad conyugal, persona jurídica, u otros) se acerca a la Municipalidad de la jurisdicción donde se encuentra ubicado el predio que adquirió para poder registrarlo, la entidad edil le exigirá la presentación de un título que acredite la condición de propietario del mismo.

Este documento puede ser un contrato privado de compraventa, una transacción judicial o extrajudicial, un contrato de permuta, un contrato de donación21, dación en pago, sentencia que acredita el otorgamiento de título por prescripción adquirente de dominio, entre otras.

En el caso específico de un contrato de compraventa, que es la forma más utilizada para adquirir la propiedad de un bien inmueble, es posible que el comprador se presente a la Municipalidad respectiva con cualquiera de los siguientes documentos:

(i) su contrato de compraventa privado con las firmas de los contratantes.

(ii) su contrato de compraventa privado con las firmas de los contratantes legalizadas ante Notario Público.

(iii) su contrato de compraventa en minuta firmada por las partes contratantes ingresada a una notaría y con número de kárdex.

(iv) una Escritura Pública otorgada por una Notaría donde indica la transacción de compraventa realizada por las partes contratantes.

(v) una ficha registral donde da cuenta de la inscripción de la partida electrónica del contrato de compraventa.

Pero ¿cuál de todos estos documentos debe cumplir con presentar el comprador?, en realidad la respuesta a dicha consulta es cualquiera. Recordemos que conforme lo indica el texto del artículo 949° de Código Civil “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.

Bajo esta lógica, bastaría con que el comprador presente cualquiera de los documentos antes mencionados para poder inscribir su propiedad ante la Municipalidad respectiva, pudiendo realizar inclusive con la forma más elemental que es el contrato privado firmado por las partes contratantes.

No corresponderá considerar como contrato de transferencia de propiedad a los contratos preparatorios22, los cuales en sí solo son contratos orientados a la firma de otro acuerdo por el cual si corresponde la transferencia de propiedad.

Para mejor explicación de lo indicado en el párrafo anterior apreciamos el pronunciamiento emitido por el Tribunal Fiscal ad emitir la RTF N° 834-7-2008, la cual indica con respecto a la acreditación de la calidad de propietario y contrato preparatorio lo siguiente:

“El contribuyente deberá presentar documentación que compruebe su propiedad, para tal efecto no se considerará como tal un contrato preparatorio”.

Tengamos presente que la Municipalidad no puede hacer distingos donde la ley no lo hace, por ello no sería correcto que dicha entidad solo realice la inscripción de los predios exigiendo al propietario que se acerque el título de propiedad inscrito en los registros públicos o quizás la exigencia del contrato privado que cuente con minuta elevada a Escritura Pública.

Lamentablemente, por la aplicación de este tipo de normativa civil se pueden presentar casos de fraudes al existir la posibilidad que más de una persona intente registrar el predio ante la respectiva Municipalidad, ya que un “propietario” puede solicitar inscribir su predio con un contrato privado con firmas legalizadas y otro “propietario” lo realice ante la misma entidad con un contrato elevado a Escritura Pública. Frente a esta situación la Municipalidad no puede realizar una elección y procederá a inscribir el mismo predio a dos personas con código de registro distinto.

Lo antes indicado determina que existirán dos contribuyentes que acreditan propiedad del inmueble ante la misma entidad municipal y los dos serán obligados al pago del Impuesto Predial. Recordemos que la Municipalidad no es el Poder Judicial, por esta razón no puede señalar o distinguir quien es el verdadero propietario, situación que necesariamente será materia de una demanda presentada ante dicho poder del Estado quien al revisar el proceso y culminar el mismo con una sentencia consentida y ejecutoriada señale quien es el real propietario. Mientras esta situación no se produzca la exigencia del cobro del Impuesto Predial será obligatoria para ambas partes litigantes en la respectiva municipalidad.

8. ¿QUÉ HACER FRENTE A LA NEGATIVA Y/O CONDICIONAMIENTO DE LA MESA DE PARTES DE ACEPTAR DOCUMENTACIÓN PRESENTADA POR EL CONTRIBUYENTE?

En caso que la Municipalidad se niegue a la recepción de documentos para acreditar la “propiedad” o realice una discriminación a un contribuyente prefiriendo un tipo de documento conforme lo indicamos en líneas arriba, el “propietario” perjudicado en su derecho de inscripción podrá solicitar la presencia de un Notario Público, quien dará fe de tal hecho.

Conforme lo determina el texto del artículo 2º de la Ley del Notariado, aprobada mediante Decreto Legislativo Nº 1049: “El Notario es el profesional del Derecho que está autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes.

Su función también comprende la comprobación de hechos y la tramitación de asuntos no contenciosos previstos en las leyes de la materia.”

Como se aprecia, el Notario Público para poder comprobar los hechos que las partes le solicitan, debe emitir un Acta, la cual califica como un Instrumento Público Extraprotocolar conforme a lo dispuesto por el artículo 26º de la Ley del Notariado, en la cual registra y certifica los actos, hechos o circunstancias que él presencie por razón de su función.
Con esta certificación notarial el administrado podrá iniciar acciones legales contra la entidad que se niega a recepcionar la documentación presentada en la mesa de partes. Inclusive esta certificación servirá para plantear una queja ante el Tribunal Fiscal.

Sobre el tema resulta pertinente la cita de la RTF N° 11330-7-2008, la cual indica con respecto a la recepción de las declaraciones juradas del Impuesto Predial lo siguiente:

“Las normas que regulan el Impuesto Predial no han establecido la obligación del declarante que se considera contribuyente de acreditar la propiedad del predio, razón por la cual la Administración Tributaria no puede negarse a recibir sus declaraciones juradas ni sus pagos”.

En ese mismo sentido observamos el pronunciamiento del Tribunal Fiscal en la RTF N° 7652-7-2008, ligada al hecho que no hay obligación del declarante que se considera contribuyente de acreditar la propiedad del predio. La referida RTF indica lo siguiente:

“Las normas que regulan el IP no han establecido la obligación del declarante que se considera contribuyente de acreditar la propiedad del predio objeto del impuesto, razón por la cual la Administración Tributaria no podría negarse a recibir sus declaraciones juradas ni sus pagos”.

Un tercer pronunciamiento del Tribunal Fiscal con respecto a que la declaración jurada no implica reconocimiento de propiedad se aprecia en la RTF N° 4176-1-2007 cuando se menciona que:

“La recepción de la declaración jurada de autovalúo por parte de la Administración Tributaria es un acto de carácter administrativo que no implica el reconocimiento de un derecho de propiedad sobre un inmueble, lo cual sí podría ser determinado en el Poder Judicial.

Asimismo, la Administración Tributaria no puede negarse a recibir dichas declaraciones, ni puede declarar la nulidad de las mismas, por el hecho que el contribuyente cuestione el derecho de propiedad, ya que no es competente para resolver dicha situación”.

9. ¿UN POSESIONARIO PUEDE CUMPLIR CON EL REGISTRO DEL PREDIO ANTE LA MUNICIPALIDAD RESPECTIVA?

La respuesta a esta interrogante necesariamente nos lleva a realizar un análisis de la posesión del predio por parte de una persona.

Recordemos que el último párrafo del texto del artículo 9° de la Ley de Tributación Municipal considera que “Cuando la existencia del propietario no pudiera ser determinada, son sujetos obligados al pago del impuesto, en calidad de responsables, los poseedores o tenedores, a cualquier título, de los predios afectos, sin perjuicio de su derecho a reclamar el pago a los respectivos  contribuyentes”.

Este último párrafo del artículo 9º de la Ley de Tributación Municipal, es el que reconoce la posibilidad de afectar con el pago del Impuesto Predial, a la persona que tenga la calidad de ocupante, lo cual en términos que estamos analizando sería considerado como el poseedor del predio ubicado en una determinada jurisdicción municipal.

Pero el ocupante de un predio también puede ser un inquilino, en la medida que exista un contrato de arrendamiento celebrado con el propietario, ¿será posible entonces que un inquilino pueda ser obligado al pago del Impuesto Predial?. Consideramos que el inquilino no podría ser obligado al pago de un impuesto que le corresponde su cancelación al propietario, además que el título con el que se encuentra en contacto directo con el inmueble no le otorga el animus possidendi, lo cual descartaría que cuente con animus domini, ya que su intencionalidad no es comportarse como propietario sino más bien como sujeto que detenta la posesión pero bajo el concepto de inquilino.

En este punto resaltamos el pronunciamiento del Tribunal Fiscal al emitir la RTF N° 17084-7-2008, el cual está relacionado con la prelación de propietario sobre poseedor. La RTF en mención indica lo siguiente:

“Para que un poseedor sea sujeto obligado al pago del Impuesto Predial en calidad de responsable, se debe verificar que la existencia del propietario del inmueble no pudiera ser determinada, por lo que no podría aplicarse responsabilidad al poseedor cuando el predio pertenezca a un tercero, aunque existan indicios de que este los posea.”

Otro pronunciamiento del Tribunal Fiscal relacionado con el tema materia de análisis, lo encontramos en la  RTF Nº 06369-7-2009, cuando indica que:

“No resulta suficiente tener la condición de poseedores atribuida en una fecha de fiscalización a efectos de establecer la responsabilidad de los recurrentes al pago del Impuesto Predial”.

Otro pronunciamiento del Tribunal Fiscal sobre el tema es la RTF N° 12299-11-2010, a través del cual se analizó si el predio pertenece a un tercero identificado, no cabe considerar al poseedor de dicho predio como responsable del pago del Impuesto Predial. El pronunciamiento indicó el siguiente criterio:

“Se revoca la apelada que declaró infundada la reclamación contra la Resolución de Determinación emitida por Impuesto Predial de 1998 a 2004 y se deja sin efecto dicho valor.

El supuesto de excepción para que un poseedor sea sujeto obligado al pago del Impuesto Predial en calidad de responsable, es que la existencia del propietario del inmueble no pueda ser determinada, lo que no podría ocurrir si el predio pertenece a un tercero ya identificado.

La recurrente como la Administración concuerdan en que el predio no es de propiedad de la recurrente, sino que sólo detenta el uso, por lo que no resulta procedente tal determinación y cobro, pues aquella no era propietaria del referido predio sino un tercero plenamente identificado, por lo que no cabe atribuirle dicha deuda en virtud del artículo 9° de la Ley de Tributación Municipal, siendo que carece de sustento emitir pronunciamiento sobre los demás argumentos expuestos por la recurrente”.

La Administración Tributaria Municipal puede exigirle al poseedor la constancia de posesión, la cual es entregada normalmente por las propias Municipalidades o por alguna instancia gubernamental ligada a la titulación de los predios.

Una vez registrado el predio del poseedor ante la Municipalidad respectiva, es casi seguro que dicha persona cumpla a cabalidad con el pago oportuno del Impuesto Predial a su cargo, la cual le servirá más adelante como prueba ante el proceso que pretenda llevar a cabo para solicitar la prescripción adquisitiva de dominio ante el Poder Judicial.

10. ¿QUÉ OBLIGACIONES TRIBUTARIAS CORRESPONDE CUMPLIR A UN CONTRIBUYENTE DEL IMPUESTO PREDIAL?: SEA PROPIETARIO O POSEEDOR

En el caso de los contribuyentes, sean estos propietarios o poseedores corresponde cumplir con la presentación de declaraciones juradas del Impuesto Predial ante la municipalidad respectiva donde se ubica el inmueble.

Para ello debemos revisar lo señalado en el artículo 14º de la Ley de Tributación  Municipal. se indica que los contribuyentes se encuentran en la obligación de presentar la declaración jurada de manera obligatoria en los siguientes casos:

a) Anualmente, el último día hábil del mes de febrero, salvo que el Municipio establezca una prórroga.

b) Cuando se efectúa cualquier transferencia de dominio de un predio o se transfieran a un concesionario la posesión de los predios integrantes de una concesión efectuada al amparo del Decreto Supremo Nº 059-96-PCM, Texto Único Ordenado de las normas con rango de Ley que regulan la entrega en concesión al sector privado de las normas públicas de infraestructura y de servicios públicos, sus normas modificatorias, ampliatorias y reglamentarias, o cuando la posesión de éstos revierta al Estado, así como cuando el predio sufra modificaciones en sus características que sobrepasen el valor del cinco (5) UIT. En estos casos, la declaración jurada debe presentarse hasta el último día hábil del mes siguiente de producidos los hechos.

c) Cuando así lo determine la administración tributaria para la generalidad de contribuyentes y dentro del plazo que determine para tal fin.

10.1 LAS DECLARACIONES DE TIPO DETERMINATIVO

Bajo este rubro se pueden ubicar a las declaraciones juradas presentadas por los contribuyentes en las cuales ellos mismos determinan el contenido de la obligación tributaria, indicando los elementos que sirven para el cálculo del pago del Impuesto Predial, como por ejemplo el tipo de edificación, el uso, las características de los materiales utilizados, la antigüedad del predio, entre otros datos.

10.1.1 LA PRESENTACIÓN DE LA DECLARACIÓN JURADA ANUAL DEL IMPUESTO PREDIAL POR PARTE DEL CONTRIBUYENTE (DECLARACIÓN DETERMINATIVA)

Tal como lo indicamos en puntos anteriores, el propietario de un predio que tenga la calidad de contribuyente ante la municipalidad respectiva, se encuentra en la obligación de presentar una declaración anual del Impuesto Predial ante la jurisdicción donde se encuentra ubicado el inmueble.

Es pertinente indicar que esta declaración jurada corresponde al mismo año por el cual se declara. Por ejemplo, si se debe cumplir con la presentación de la declaración jurada anual del Impuesto Predial por el año 2015, ello implica que la declaración se presenta en el mismo año 2015, hasta el último día hábil del mes de febrero de dicho año.

Para saber si se está obligado o no a la presentación de la declaración jurada anual del Impuesto Predial se debe verificar que situación se tiene al 1 de enero de cada año, de tal manera que si a esa fecha una persona era propietaria de un predio, ello determinaba que se encontraba en la obligación de presentar la declaración jurada anual del Impuesto Predial, ello al margen que posteriormente a esa fecha dicho propietario haya transferido la propiedad de dicho predio a una tercera persona.

El comprador del predio que hubiera adquirido la propiedad del vendedor posterior al 1 de enero de cada año, no tendría la calidad de contribuyente de acuerdo con la regla establecida en el literal a) del artículo 14º de la Ley de Tributación Municipal, por lo que no estaría en la obligación de presentar la declaración jurada anual del Impuesto Predial de ese año sino más bien la declaración correspondiente al año siguiente. Lo antes indicado se aprecia en la RTF Nº 09325-7-2007, según la cual el Tribunal Fiscal indicó que “El adquirente del predio no tiene la obligación de comunicar la transferencia de dominio a la Administración, de acuerdo con el inciso b) del artículo 14º de la Ley de Tributación Municipal, por tanto no incurre en la infracción tipificada en el numeral 2 del artículo 176º del Código Tributario”.

10.1.2 LA PRESENTACIÓN DE LA DECLARACIÓN JURADA ANUAL DEL IMPUESTO PREDIAL CUANDO SE PRODUZCAN TRANSFERENCIAS DE DOMINIO DE UN PREDIO (DECLARACIÓN INFORMATIVA)

En aplicación de lo señalado por el literal b) del artículo 14º de la Ley de Tributación Municipal, se establece la obligación de presentar una declaración jurada del Impuesto Predial cuando se efectúa cualquier transferencia de dominio de un predio. En este término estarían incluidas todas las operaciones en las cuales exista la transferencia de dominio, como compraventa, donación, permuta, dación en pago, aporte a sociedades, entre otras modalidades.

El plazo para la presentación de esta declaración es el último día hábil del mes siguiente de producidos los hechos.

La pregunta inmediata que surgiría en el lector es si ¿el comprador del inmueble debe cumplir con la presentación de esta declaración en el mismo plazo?. Nuestra respuesta será negativa, toda vez que el comprador no es contribuyente sino cuando cumpla la condición de propietario al 1 de enero del año siguiente, de tal manera que el plazo que tendría el comprador para presentar la declaración jurada sería hasta el último día hábil del mes de febrero del año 2015 en nuestro ejemplo. Pese a ello, algunas municipalidades exigen la presentación de esta declaración a los compradores antes de la fecha señalada e inclusive les notifica resoluciones en las cuales determinan una multa por la supuesta omisión formal, argumentando que la omisión está tipificada en el numeral 2 del artículo 176 del Código Tributario.

Como afirmamos anteriormente, si el comprador no es contribuyente del Impuesto Predial hasta el 1 de enero del año siguiente al de su adquisición del predio, no tiene la obligación de presentar  la declaración del Impuesto Predial en el año en el cual adquirió el predio sino hasta el año siguiente.
____________________________________
1 ROMERO ROMAÑA, Eleodoro. Derecho Civil: Los derechos reales. Lima, 1947. Página 10.
2 GARCÍA MÁYNEZ, Eduardo. Introducción a la ciencia del derecho, editorial Porrúa, México D.F.,2007. Página 117.
3 MUÑOZ ROCHA, Carlos I. Bienes y Derechos Reales, Primera, OXFORD UNIVERSITY Press México, 2010. Página 31.
4 DICCIONARIO DE LA REAL ACADEMIA ESPAÑOLA. Esta información puede ubicarse en la página web: www.rae.es
5 Cabe señalar que la Prescripción Adquisitiva de Dominio se da tanto en la posesión de los bienes muebles como en los inmuebles. Los plazos varían si se trata de una posesión de buena o mala fe. De este modo para el cómputo de los plazos en los bienes inmuebles se contarán diez años si hay mala fe y cinco si hay buena fe. En el caso de los bienes muebles, dentro de los cuales se incluyen a los vehículos, el plazo para contabilizar la posesión de mala fe es de cuatro años y si hay posesión de buena fe es de solo dos años.
6 Esta información puede consultarse en la siguiente página web: http://www.gerencie.com/que-es-la-posesion-y-sus-clases.html
SALVAT, Raymundo M. Tratado de Derecho Civil Argentino. Derechos reales. 5ta edición. Buenos Aires, 1951. Páginas 33-34.
8 AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. Derechos Reales. Materiales de enseñanza para el estudio del Libro V del Código Civil. Segunda edición corregida y aumentada. Pontifica Universidad Católica del Perú. Lima, 1988. Página 113.
9 DE SAVIGNY, Frederic Charles. Traité de la possesion en droit roman. Paris, 1879. Página 88. Citado por AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. Derechos Reales Op. Cit.   Página 110.
10 ROBLES MORENO, Carmen del Pilar. La prescripción en materia tributaria. Esta información puede consultarse  ingresando a la siguiente dirección web: http://blog.pucp.edu.pe/item/18397/la-prescripcion-en-materia-tributaria
11 GONZALES BARRÓN, Gunther. La prueba de la Prescripción Adquisitiva. Página 5. Esta información puede consultarse al ingresar a la siguiente dirección web: http://www.gunthergonzalesb.com/doc/art_juridicos/La_prueba_en%20la%20usucapion.pdf
12 DICCIONARIO DE LA REAL ACADEMIA ESPAÑOLA. Esta información puede ubicarse en la página web: www.rae.es
13 AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. Para Leer el Código Civil. Fondo Editorial PUC. Lima, 1984. Página 104.
14 Esta información puede consultarse ingresando a la siguiente página web: http://blog.pucp.edu.pe/item/176379/la-propiedad-predial-en-la-realidad
15 ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil I, Tomo III. Derecho de Bienes, Volumen I. Librería BOSCH Barcelona, 1977.  Página 244.
16 INSTITUCIONES DE JUSTINIANO. Tomado de M. Ortolán. Explicación histórica de las Instituciones del Emperador Justiniano. Madrid 1847. Publicado en Lima, 1986. Mesa redonda editores. Página 36.
17 CASTAÑEDA, Jorge Eugenio. Los Derechos reales. Tomo I – 4ta edición. Lima, 1973. Talleres Gráficos. Página 100.
18 RUIZ DE CASTILLA PONDE LEON, Francisco Javier y ROBLES MORENO, Carmen del Pilar. Impuesto Predial: Ámbito de aplicación. Esta información puede consultarse en la siguiente dirección web: http://blog.pucp.edu.pe/item/119681/impuesto-predial-ambito-de-aplicacion
19 DE HOYOS, Carlos. “La ilegalidad del Impuesto Predial”. Esta información puede ubicarse en la página web: http://www.dha.com.mx
20 SMOLKA, Martín O. y DE CESARE, Claudia M.  El impuesto predial y la propiedad informal: El desafío de las ciudades del Tercer Mundo. Esta información puede consultarse ingresando a la siguiente dirección web: https://www.lincolninst.edu/pubs/dl/1911_1230_Smolka-De%20Cesare-Taxing%20Informal%20Property%20FINAL%20-%20SP.pdf
21 Recuerde que en el caso de donación de bienes inmuebles debe ser por escritura pública, bajo sanción de nulidad, por expresa mención del artículo 1625 del Código Civil de 1984.
22 Dentro de este tipo de contratos podemos ubicar también a los contratos de arras, en cualquiera de sus dos vertientes I) arras de retractación y ii) arras de confirmación.

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Acerca de JUAN MARIO ALVA MATTEUCCI

Abogado de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Egresado de la Maestría en Contabilidad con mención en Política y Administración Tributaria de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Asociado activo del Instituto Peruano de Derecho Tributario - IPDT. Profesor del Curso de Especialización Avanzada en Tributación de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Profesor del curso "Impuestos Especiales II - Impuesto a la Renta e IGV" de la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Profesor del Programa en Gestión Tributaria Empresarial dictado en ESAN. Profesor de los cursos "Impuesto a la Renta Empresarial" y "Planeamiento Tributario" del PEE DE DERECHO CORPORATIVO en ESAN. Coautor del Libro "Infracciones y Sanciones del Código Tributario. Tomo I y II", del Libro "Detracciones, Retenciones y Percepciones", del "Libro Homenaje a Armando Zolezzi Möller", del "Libro Homenaje a Luis Hernández Berenguel", del "Libro Homenaje a Francisco Escribano” y del "Libro Homenaje a Victor Vargas Calderón". Coautor del libro "Guia de Operaciones Societarias y Comerciales", del "Manual de Detraciones, Retenciones y Percepciones", del libro "Aplicación Práctica del Impuesto a la Renta: Ejercicio 2015 - 2016" y del libro "Delitos tributarios: Análilsis de la Ley Penal Tributaria e incremento patrimonial no justificado". Autor del libro "Análisis para la aplicación del Crédito Fiscal". Autor del libro "Análisis práctico del Impuesto General a las Ventas". Autor del libro "Tratamiento tributario de las empresas constructoras e inmobiliarias" Autor de artículos para revistas universitarias y profesionales sobre diversos temas tributarios. Actualmente ocupa el cargo de Director de la Revista Actualidad Empresarial.

7 pensamientos en “LA POSESIÓN Y LA PROPIEDAD EN EL IMPUESTO PREDIAL: ALCANCES Y DIFICULTADES

  1. Samuel B. Raya Huayta

    Tema que me fue de mucha utilidad reforzar mi conocimiento frente a los derechos reales de propiedad, sobretodo respecto a la tributación municipal, el porqué del Impuesto Predial de predios en posesión y las jurisprudencias de las resoluciones del Trbunal Fiscal. DIOS BENDIGA Dr. ALVA; considero que no sólo yo sea el beneficiado, si no cuantos valoren su conocimiento y experiencia.
    Gustosamentemente,
    SAMUEL B. RAYA HUAYTA
    Alumno facultad de Derecho de la Universidad Continerntal

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  2. GUIDO GARZÓN VILLEGAS

    Dr. Alva, no tengo el agrado de conocerlo pero su comentario respecto a los tributos de los posesionarios es muy valiosa y de gran ayuda para este servidor, agradezco mucho por sus sugerencias y de hecho las tomaré en cuenta, agradeciendo por la atención dispensada, quedo de usted.

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  3. Marcos Calderón

    Excelente explicación de la Ley de Tributación Municipal con respecto al Impuesto Predial y el carácter de poseedor y propietario del Inmueble. Muchas gracias.

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  4. Brigitt Katerin Castillo Tarazona

    Abogado tengo una consulta, mis abuelos hacen uso de un terreno agrícola desde 1979 hasta la actualidad (39 años) como arrendatarios. Ahora los hijos (2) de la que fue la dueña vienen a ser los propietarios del terreno, ellos han decidido vender el terreno a una tercera persona. Quisiera saber si mis abuelos pueden tener algún derecho sobre el terreno ya que prácticamente se han pasado la mitad de su vida dedicados a ese terreno y sustentándose del mismo. Escuché que hay derecho por uso de terreno pero no tengo conocimientos legales ni sé a donde puedo acudir.
    Le agradezco responda mi consulta.

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    1. JUAN MARIO ALVA MATTEUCCI Autor

      Buenas tardes. En el caso de la consulta planteada le indico que sus abuelos no tienen ningún derecho sobre el predio, aun cuando lo hubieran ocupado 39 años. Ello por el hecho de ser arrendatarios.
      Distinto sería el caso que sean poseedores del terreno sin que exista propietario. Al ser arrendatarios ellos no pueden iniciar un proceso de prescripción adquisitiva de dominio, motivo por el cual si los hijos de la dueña quieren vender el terreno están en todo su derecho y la ley los ampara.
      Saludos cordiales
      Mario Alva Matteucci

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